Haus gekauft: Welche Sanierungspflichten kommen auf mich zu?
Diese Sanierungspflichten entstehen beim Hauskauf
- ✓Pflicht 1 — Dachbodendämmung (§ 47 GEG): Zugängliche, nicht ausgebaute oberste Geschossdecken müssen nach GEG gedämmt sein (U-Wert ≤ 0,24 W/m²K). Frist: 2 Jahre nach Eigentümerwechsel. Kosten: ca. 1.500–4.000 EUR.
- ✓Pflicht 2 — Kellerdecke (§ 47 GEG): Kellerdecken unter beheizten Räumen, die zugänglich sind, müssen ebenfalls gedämmt werden (U-Wert ≤ 0,30 W/m²K). Frist: 2 Jahre. Kosten: ca. 800–2.500 EUR.
- ✓Pflicht 3 — Heizung (§ 72 GEG): Konstanttemperaturkessel, die 2026 ihre 30-Jahres-Grenze erreichen, müssen ausgetauscht werden. Neue Eigentümer haben hierfür 2 Jahre Zeit. Kosten: 15.000–30.000 EUR für Wärmepumpe.
- ✓Pflicht 4 — GMG 2026 zusätzliche Anforderungen: Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 kann weitere Fristen für Altbauten setzen, besonders für Gebäude der Klassen G und H.
- ✓Pflicht 5 — Energieausweis: Beim Kauf muss der Verkäufer einen gültigen Energieausweis vorlegen. Als Käufer sollten Sie sicherstellen, dass dieser vorhanden und gültig ist.
Übersicht: Was und bis wann nach dem Hauskauf
| Pflicht | Gesetzliche Grundlage | Frist nach Kauf | Typische Kosten |
|---|---|---|---|
| Dachbodendämmung | GEG § 47 | 2 Jahre | 1.500–4.000 EUR |
| Kellerdeckendämmung | GEG § 47 | 2 Jahre | 800–2.500 EUR |
| Heizungstausch (wenn fällig) | GEG § 72 | 2 Jahre | 15.000–30.000 EUR |
| Neue Heizung: 65%-EE-Pflicht | GEG § 71 | Bei neuem Einbau | Wärmepumpe oder Hybrid |
Sanierungskosten in den Kaufpreis einrechnen
Berücksichtigen Sie beim Hauskauf die anfallenden Sanierungspflichten im Kaufpreis und in der Finanzierungsplanung. Unser Heizkosten-Rechner unter /heizungs-rechner/ hilft Ihnen, die Kosten für einen Heizungstausch vorauszuplanen.
Praxis-Tipp: Vor dem Kauf — Sanierungskosten kalkulieren
Vor der Unterschrift sollten Sie einen Energieberater beauftragen, das Haus zu besichtigen und die Pflichtmaßnahmen zu identifizieren. Kosten: ca. 300–500 EUR für eine erste Beurteilung. Das kann Sie vor bösen Überraschungen schützen: Ein ungedämmtes Dach + fällige 30-Jahre-Heizung kann schnell 40.000 EUR Pflicht-Investitionen bedeuten — die den Kaufpreis entsprechend niedriger verhandeln sollten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Sanierungspflichten hat man nach dem Hauskauf?▼
Neue Eigentümer haben laut GEG 2 Jahre Zeit, folgende Pflichten zu erfüllen: (1) Dachbodendämmung, (2) Kellerdeckendämmung, (3) Austausch fälliger Heizkessel (> 30 Jahre, Konstanttemperatur). Kosten können je nach Zustand des Gebäudes 5.000–50.000 EUR betragen.
Innerhalb welcher Frist muss nach einem Hauskauf saniert werden?▼
2 Jahre nach dem Eigentumsübergang (Eintrag ins Grundbuch) müssen alle GEG-Pflichtmaßnahmen erfüllt sein. Der Schornsteinfeger überprüft den Heizungszustand, Baubehörden können Dächdämmungsnachweise verlangen.
Kann ich Sanierungspflichten auf den Verkäufer abwälzen?▼
Im Kaufvertrag können Sie vereinbaren, dass der Verkäufer bestimmte Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf durchführt oder einen Preisabschlag für die anfallenden Kosten gibt. Wichtig: Sanierungskosten transparent im Kaufpreis verhandeln.
Gibt es Förderung für Pflicht-Sanierungsmaßnahmen nach Hauskauf?▼
Ja. Alle Pflichtmaßnahmen (Dachbodendämmung, Kellerdecke, Heizung) sind BEG-förderfähig. Wichtig: Förderantrag immer VOR Auftragsvergabe stellen. Als neuer Eigentümer können Sie sofort nach Eigentumsübergang Anträge beim BAFA stellen.
Was passiert, wenn ich die GEG-Sanierungspflichten nach Hauskauf nicht erfülle?▼
Bußgelder bis 50.000 EUR laut GEG. Der Schornsteinfeger und die Baubehörde sind die prüfenden Behörden. In der Praxis werden Fristen bei guter Begründung (laufende Planung, Handwerkermangel) oft um 6–12 Monate verlängert, wenn Sie aktiv handeln.