Finanzen & Recht•4. August 2026•Lesezeit: 9 Min.

Energetische Sanierung von der Steuer absetzen: § 35c EStG im Detail

Veröffentlicht von: Redaktion wohn-rechner.de

Nach § 35c EStG können Eigentümer von selbstgenutzten Wohngebäuden 20% der Sanierungskosten direkt von ihrer Einkommensteuer abziehen — maximal 40.000 EUR über 3 Jahre. Das sind bis zu 8.000 EUR weniger Einkommensteuer. Kein BAFA-Antrag, kein Liefervertrag-Timing-Problem. Einzige Voraussetzung: Das Gebäude ist mindestens 10 Jahre alt und wird selbst bewohnt.

Wie § 35c EStG funktioniert

Der Steuerabzug nach § 35c EStG läuft über drei Jahre: Im Jahr der Fertigstellung und im Folgejahr je 7% der Sanierungskosten, im zweiten Folgejahr 6%. Beispiel: Sanierungskosten 50.000 EUR. Jahr 1: 7% × 50.000 EUR = 3.500 EUR Steuerermäßigung (direkt von der Steuerschuld!). Jahr 2: 3.500 EUR. Jahr 3: 3.000 EUR. Gesamt: 10.000 EUR. Hinweis: Der maximale begünstigte Betrag liegt bei 200.000 EUR pro Objekt (= 40.000 EUR max. Steuerersparnis über 3 Jahre).

Beispielrechnung § 35c EStG (Sanierungskosten 60.000 EUR)

Jahr	Abzugsprozentsatz	Steuerermäßigung	Verbleibende Steuerschuld
Jahr 1 (Fertigstellung)	7% von 60.000 EUR	4.200 EUR weniger Steuer	abhängig von Gesamtsteuerschuld
Jahr 2	7% von 60.000 EUR	4.200 EUR weniger Steuer
Jahr 3	6% von 60.000 EUR	3.600 EUR weniger Steuer
Gesamt	20%	12.000 EUR Steuerersparnis

Geförderte Maßnahmen nach § 35c EStG

✓Wärmedämmung (Außenwand, Dachboden, Kellerdecke)
✓Erneuerung von Fenstern und Außentüren
✓Erneuerung oder Einbau der Heizungsanlage
✓Einbau digitaler Systeme zur Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
✓Optimierung von Heizungsanlagen (hydraulischer Abgleich)
✓Fachplanung und Baubegleitung durch Energieberater

BAFA oder § 35c? Welche Förderung ist besser?

Wichtiger Hinweis für Eigentümer

Grundregel: BEG/BAFA-Zuschüsse sind für die meisten Maßnahmen vorteilhafter als § 35c EStG — außer wenn Sie den BAFA-Antrag verpasst haben (Antrag nach Auftragsvergabe). Berechnen Sie Ihre persönliche Situation unter /heizungs-rechner/.

Wann ist § 35c EStG besser als BAFA?

Drei Situationen, in denen § 35c EStG die bessere Wahl ist: (1) BAFA-Antrag wurde versäumt (zu spät gestellt). (2) Sehr hohe Einkommensteuer (Steuersatz 42–45%): Die 20% Steuerermäßigung sind besonders wertvoll, wenn die Steuerersparnis groß ist. (3) Mehrere Sanierungsobjekte: § 35c gilt pro Objekt, also mehrfach nutzbar. Wichtig: § 35c und BAFA/KfW können für dieselbe Maßnahme NICHT kombiniert werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie viel kann ich nach § 35c EStG von der Steuer absetzen?▼

20% der förderfähigen Sanierungskosten, maximal 40.000 EUR Steuerersparnis pro Objekt. Die 20% werden über 3 Jahre verteilt: 7% + 7% + 6% der Sanierungskosten. Maximale begünstigte Sanierungskosten: 200.000 EUR.

Kann ich § 35c EStG ohne Energieberater nutzen?▼

Nein. Eine Voraussetzung für § 35c EStG ist, dass ein Fachunternehmen die Maßnahme durchführt und eine Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster ausstellt. DIY-Maßnahmen sind nicht förderfähig.

Kann ich § 35c EStG und KfW/BAFA-Förderung kombinieren?▼

Nein, für dieselbe Maßnahme ist keine Kombination möglich. Sie müssen wählen. Für verschiedene Maßnahmen am selben Objekt können Sie jedoch unterschiedliche Förderformen nutzen — z.B. BAFA für Heizung und § 35c für Fassadendämmung.

Gilt § 35c EStG auch für Mietwohnungen?▼

Nein. § 35c EStG gilt ausschließlich für Gebäude, die der Eigentümer selbst bewohnt (Selbstnutzung). Für vermietete Objekte können Sanierungskosten als Werbungskosten oder Herstellungskosten (AfA) abgesetzt werden — das ist ein anderer Weg.

Wie lange ist das Gebäude mindestens alt sein für § 35c EStG?▼

Das Gebäude muss bei Sanierungsbeginn mindestens 10 Jahre alt sein. Neubau-Sanierungen sind also nicht förderfähig nach § 35c EStG.